SENSAR Development: як обрати другий дім на заході України

До великої війни ринок нерухомості Закарпаття був майже сонним – невеликий, несформований, без помітної динаміки. Саме тому в нього був запас для різкого стрибка. І війна спрацювала як тригер: у регіон релокувалися підприємства, за бізнесом приїхали люди і створили потужний платоспроможний попит на нове житло. 

Читайте также: Гуманоїдні роботи вперше в історії наживо провели медичну операцію

Результат – Ужгород сьогодні серед лідерів країни за темпами будівництва: за даними Держстату, у 2025 році місто увійшло в топ-6 за обсягами введеного житла. А якщо перерахувати на душу населення, то за оцінкою забудовника SENSAR Development Закарпаття входить у трійку.

Хто сьогодні інвестує в Ужгород, чому нерухомість на заході країни стала планом Б для багатьох українців та на що звертати увагу при виборі такого житла – розповідає засновник і CEO SENSAR, співзасновник UniСlinic Марк Марченко.

Люди шукають не лише дохідність, а й безпечне місце

Я добре знаю ринок та бачу, що зараз людям потрібні не лише можливості для інвестування. Для багатьох не менш важливими є безпека та комфортне середовище для життя. Тому умовно ділю ринок 50/50: одні купують квартири, щоб зберегти капітал, інші шукають безпечне місце для родини та себе. І зараз ми чітко розуміємо, що Ужгород і Закарпаття загалом є своєрідною безпечною локацією для обох категорій.

З одного боку, регіон приваблює людей, які шукають спокійне місце для родини. З іншого це один із найнадійніших напрямків для збереження капіталу. Причому йдеться про різні категорії покупців і різні цілі вкладень.

Якщо говорити про «паркування» інвестиційних грошей, Закарпаття сьогодні дає те, чого бракує в інших регіонах: передбачуваність. Шквалу ракет і «шахедів» тут не бачимо – і це справді схоже на страховий поліс. Але ринок зріс не лише через це. За сплеском попиту стоїть цілком прагматична логіка, яка пояснює, чому вистрілив саме Ужгород.

Хто вкладає в Ужгород зараз: цифри 

Ми будуємо об’єкти у багатьох регіонах України, тому робимо порівняльні зрізи. Тож, якщо порівнювати Ужгород та столицю, то у Києві або передмісті нерухомість сьогодні купують переважно для постійного проживання – це люди, які релокувались і залишились у столиці. Ужгород же поєднує одразу дві клієнтські бази: тих, хто інвестує, і тих, хто шукає житло для себе. Саме тому структура попиту тут має інший вигляд.

Якщо поглянути на цифри наших продажів, картина виходить цікавою. Близько 60% покупців – це самі закарпатці, і не лише з Ужгорода. Причому серед них чимало тих, хто зараз живе за кордоном. Це наші люди, які свого часу виїхали в інші країни, але хочуть мати власне надійне гніздечко в рідних краях.

Решта 40% – інвестори з інших областей України. Найактивніший тут, звісно, Київ та область – на них припадає майже 18% угод. Також великий попит ми бачимо зі Львова, Харкова, Одеси, Дніпра та Запоріжжя. З інших куточків країни угоди бувають поодинокими, але географія справді широка – від півдня до сходу.

Як правильно обирати об’єкт для інвестицій

Якщо значну частку квартир купують інвестори з інших регіонів, постає закономірне питання: як обрати об’єкт на відстані, коли ти не можеш щодня приїжджати на будівельний майданчик? Послідовність дій тут завжди однакова – хоч в Запоріжжі, хоч в Ужгороді, хоч в Києві. Я давно помітив, що український покупець із кожним роком стає розбірливішим, і це добре: він уже знає, про що питати. 

Якщо ви тільки на початку шляху, ось три речі, на які варто звернути увагу насамперед.

1. Дивіться на місце, документи та інфраструктуру

Звичайно, клієнт завжди обирає ніби очима, в першу чергу. Щоб був красивий проєкт, щоб було гарне місто. Але коли справа доходить вже до купівлі самої нерухомості, то варто подивитися документи на землю, вивчити експертизу проєкту, містобудівні умови обмеження, дозвільну документацію на саме будівництво.

Уже під час війни в Україні змінили законодавство стосовно формату та суті купівлі. Сьогодні діє єдиний електронний реєстр майбутніх об’єктів нерухомості, де неможливо продати одну і ту ж квартиру двічі: у сформованому реєстрі майбутнього будинку підтягнуто всі квартири, і при купівлі квартира блокується. Клієнти стали обізнанішими, держава поступово запроваджує зручні інструменти захисту покупців, і ці зміни крок за кроком інтегруються в ринок. 

1. Перевіряйте девелопера

Відкрийте інформацію про забудовника і подивіться, скільки закінчених, незакінчених та кинутих об’єктів, яка репутація компанії загалом. Це наочні речі, які досить легко знайти.

І тут питання не в тому, що хтось запізнився із термінами будівництва. Сьогодні в Україні 90% будівельних майданчиків затримуються з термінами здачі – через брак людей, воєнні ризики, обстріли тощо. Питання в іншому – хто як комунікує з клієнтом і намагається зробити так, щоб затримка була лише кілька місяців. 

Червоні прапорці, які вкажуть на ненадійного девелопера, помітити досить легко. Зазвичай про це кажуть великі затримки, погана комунікація з клієнтом, відсутність обличчя бренду – певної людини, яка фізично відповідає за саму будову й компанію. Люди хочуть купувати у людей, тому тут дуже важливо, щоб конкретна особа відповідала за гроші інвесторів.

1. Оцінюйте ліквідність через нові реалії 

Я переконаний, що сьогодні ліквідність нерухомості в Україні повністю переосмислена. Те, що працювало раніше, зараз втрачає сенс. Наприклад, будувати сьогодні 25-поверхові «свічки» у мегаполісах – це вже сумнівна ліквідність, адже люди зважають на безпеку та банальний рівень шахедів. Натомість умовні 7 поверхів у спокійнішому регіоні – це значно вища ліквідність і комфорт.

Саме тому Ужгород став справжньою точкою тяжіння для інвесторів. Але навіть тут потрібно дивитися, чи відповідає концепція комплексу запиту часу: чи є там автономна інфраструктура, чи безпечна поверховість і чи вистоїть забудовник за будь-яких криз. Саме керуючись цією логікою – безпека, комфортна малоповерховість та сильна концепція – ми у SENSAR Development створювали свої ужгородські проєкти. Зупинимося на двох житлових комплексах: Central Park і Smart Story.

Central Park

Central Park – це справжнє місто в місті та найбільший житловий квартал Закарпаття на 13 гектарах. Вважаю, що його головна перевага – це малоповерхова забудова, яка ідеально пасує менталітету й масштабу затишного Ужгорода. На відміну від висотних свічок, які доречні хіба що для комерційних проєктів, малоповерховий формат ідеальний для родин із дітьми, які шукають домашнього комфорту.

До того ж ми подбали про те, щоб забезпечити мешканцям абсолютний комфорт без зайвих роз’їздів містом. Тут передбачено все для щоденного життя: McDonald’s, єдиний в Ужгороді SportLife, ТЦ із «Сільпо», басейн, школа, клініка та підземний паркінг. До речі, така розвинена інфраструктура автоматично гарантує високу ліквідність об’єкта, яка говорить сама за себе.

Читайте также: Ubisoft відреагувала на критику Assassin’s Creed Black Flag Resynced за платні доповнення на релізі

Звісно, що на ринку завжди є покупці, які дивляться насамперед на низьку ціну. Проте в гонитві за уявною дешевизною легко потрапити в пастку. У сумнівних і занадто дешевих проєктах забудовникам часто просто не вистачає грошей на завершення робіт, або ж сама концепція не передбачає розвинутої інфраструктури. У таких будинках неможливо нормально жити, і ці квадратні метри згодом просто не працюють на власника.

Саме тому я вважаю, що інвестори та майбутні мешканці Central Park – люди, які мислять стратегічно. Багатьох я знаю особисто, вони дивляться на перспективу й обирають правильний комплекс та безпечне рішення.

За цифрами ядро попиту формують локальні покупці – мешканці Закарпатської області (60,5%). Водночас майже кожен п’ятий інвестор – із Києва та області (17,7%). Помітна також присутність покупців із Дніпропетровської області (6,1%), тоді як Львів (3,4%), Одеса (2,7%) і Харків (2,0%) формують додатковий попит.

Детальніше про Central Park можна дізнатися на сайті за посиланням

Smart Story

Якщо Central Park – це про автономність, простір і життя родини в малоповерховому форматі, то Smart Story для нас – протилежний полюс: центр міста, динаміка, активне життя в гущі подій. Ідеально підходить для людей, які хочуть мати площу в пішій доступності до центру й пересуватися містом пішки. 

Він розташований поряд із готелем, який має масштабну інфраструктуру: ресторани, SPA, конференц-зала, лобі. Це дає мешканцям додаткові можливості – наприклад, сходити вранці в басейн або повечеряти з родиною в ресторані. Водночас Smart Story – це якісний продукт, який можна придбати як для себе, так і здавати в оренду. Тобто тут головна перевага – локація з безліччю можливостей.

За структурою попиту тут переважає локальний покупець – 75,8% із Закарпатської області. Частка столиці становить 5,5%, Харківська та Львівська області представлені на рівні 4,4% кожна, Одеська формує ще 3,3%. Такий розподіл свідчить про високий попит серед місцевих, які обирають житло для власного проживання.

Якщо порівняти два проєкти за географією попиту, видно закономірність. Central Park притягує більше інвесторів із різних регіонів країни, а Smart Story лишається помітно локальнішим – ми бачимо, що його обирають передусім самі закарпатці.

Smart Story плануємо здати у 2027 році, того ж року буде готова одна з черг Central Park. 

Якщо говорити про вигоду, то лише за останні півтора року вартість об’єктів уже зросла приблизно на 30% – і це ще до завершення будівництва. Тож усі фінансові прогнози, які ми презентуємо інвесторам на старті, працюють абсолютно точно.

Детальніше про Smart Story можна дізнатися на сайті за посиланням

Нерухомість на Закарпатті як «план Б» та інвестиція у сенси

За останні роки в Україні сформувався тренд на другий дім – нерухомість поза основним місцем проживання, яка стає свого роду “планом Б” для родини. Дивімось правді в очі – це точно не короткострокова історія. Війна триває, і модель життя на два міста, коли мами з дітьми перебувають на безпечнішому заході, а батько працює у центрі чи на сході, стала реальністю. 

Проте обставини бувають різними. Що робити, якщо ваші плани змінилися або ви певний час не плануєте жити там самі? Нерухомість не повинна просто стояти порожньою – вона має працювати. 

Спеціально для таких випадків ми в SENSAR Development пропонуємо клієнтам наш внутрішній рент’є-сервіс, який знімає головний біль володіння майном на відстані. Ми беремо будь-яку збудовану нами нерухомість під керування – здаємо в оренду, заселяємо, виселяємо, а власник отримує пасивний дохід. Такий підхід у нас вже реалізований у проєкті Smart House у Львові, і власники апартаментів задоволені результатами.

Це ідеальне рішення для людей, які живуть, наприклад, на сході чи в центрі країни й хочуть, щоб капітал приносив гроші щодня, а не просто «застряг» у бетоні. Ми масштабуємо цю послугу по всій країні – всюди, де є бренд SENSAR.

Що чекає на ринок Закарпаття далі?

Ера хаотичного буму, коли розкуповували все підряд, минає. Ринок насичується, і тепер девелопери конкурують не за обсяги, а за якість та концепції проєктів. Від цього дорослішання ринку покупець лише виграє.

Нерухомість – це найнаочніший і найзрозуміліший інструмент інвестування. Її можна побачити, до неї можна доторкнутися, її логіку легко прорахувати. Звісно, це має бути зрілий і свідомий вибір. На сьогодні я особисто вважаю, що одним із найпривабливіших і найбезпечніших варіантів інвестування є вкладення у якісне житло в безпечних містах України, зокрема в Ужгороді. 

Читайте также: Українець спровокував палку дискусію на Reddit через помилкове отримання Ryzen 7 9800X3D замість 7 7800X3D

Всі проєкти SENSAR Development